ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ “สัญญาจะซื้อจะขาย” เปรียบเสมือนแผนที่และเกราะป้องกันให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย หลายครั้งที่ปัญหาความขัดแย้งเกิดขึ้นเพียงเพราะความเกรงใจหรือการตกลงด้วยวาจา ที่ Fast Flow Property เรายึดถือคติที่ว่า “อย่าเซ็นเพียงเพราะเชื่อใจ แต่ต้องเซ็นเพราะระบุรายละเอียดไว้ครบถ้วน” และนี่คือ 7 หัวข้อสำคัญที่สัญญาฉบับมืออาชีพต้องมีครับ
1. ข้อมูลคู่สัญญาที่ถูกต้อง
จุดเริ่มต้นที่ดูเรียบง่ายแต่สำคัญที่สุด คือการตรวจสอบชื่อ-นามสกุล ที่อยู่ และข้อมูลตามบัตรประชาชนของทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายให้ถูกต้องครบถ้วน เพื่อยืนยันตัวตนทางกฎหมายว่าบุคคลทั้งสองฝ่ายมีอำนาจในการทำนิติกรรมนั้นจริง
2. รายละเอียดทรัพย์และเอกสารอ้างอิง
สัญญาต้องระบุรายละเอียดของทรัพย์สินอย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นเลขที่โอนด เลขที่ดิน ระบุตำแหน่งที่ตั้ง รวมถึงขนาดเนื้อที่ตามหน้าโฉนด เพื่อป้องกันการสับสนหรือความผิดพลาดในการระบุทรัพย์ที่ต้องการซื้อขาย
3. ราคาขายและการวางมัดจำ
ต้องมีการระบุราคาซื้อขายสุทธิที่ตกลงกันไว้ รวมถึงจำนวนเงินมัดจำที่ผู้ซื้อได้ชำระไว้ในวันทำสัญญา และระบุส่วนที่เหลือที่จะต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ไว้อย่างชัดเจนเพื่อป้องกันข้อพิพาทเรื่องตัวเลขในภายหลัง
4. กำหนดวันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์
การระบุวันที่ต้องไปทำเรื่องโอน ณ สำนักงานที่ดินให้ชัดเจน จะช่วยให้ทั้งสองฝ่ายวางแผนเรื่องการเงิน การขนย้าย และการประสานงานกับธนาคารได้อย่างแม่นยำ หากไม่มีการระบุไทม์ไลน์ที่แน่นอน สัญญาอาจขาดความชัดเจนในการบังคับใช้
5. ข้อตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมและภาษี
หนึ่งในประเด็นที่มักถกเถียงกันมากที่สุดคือ “ใครจ่ายค่าอะไรบ้าง?” สัญญาที่ดีต้องระบุสัดส่วนการจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ ให้ชัดเจนว่าฝ่ายใดเป็นผู้รับผิดชอบ หรือแบ่งจ่ายกันอย่างไร
6. เงื่อนไขในกรณีทำผิดสัญญา
สัญญาที่สมบูรณ์ต้องมีทางออกหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่เป็นไปตามข้อตกลง เช่น หากผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านจะคืนมัดจำหรือไม่ หรือหากผู้ขายเปลี่ยนใจไม่ขายจะต้องชดเชยอย่างไร การระบุส่วนนี้ไว้จะช่วยลดความขัดแย้งและปกป้องสิทธิของทั้งสองฝ่าย
7. รายการของแถมและเฟอร์นิเจอร์
บ้านที่ขายเป็นบ้านเปล่า หรือขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์ชิ้นไหนบ้าง? เครื่องปรับอากาศกี่เครื่อง ผ้าม่านให้ด้วยหรือไม่? ทุกอย่างควรระบุเป็นรายการแนบท้ายสัญญา เพื่อให้วันส่งมอบบ้านเป็นไปอย่างราบรื่นและตรงตามความคาดหวัง
ที่ Fast Flow Property เราดูแลเรื่องการจัดทำสัญญาอย่างละเอียดถี่ถ้วน เพราะเราเชื่อว่าสัญญาที่เป็นธรรมและชัดเจนคือจุดเริ่มต้นของความสุขในการย้ายเข้าบ้านใหม่ของกลุ่มลูกค้าเราครับ
FAQ: คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขาย
-
ถ้ากู้ธนาคารไม่ผ่าน จะได้เงินมัดจำคืนไหม?
-
ขึ้นอยู่กับการระบุในสัญญาครับ ในฐานะที่ปรึกษา เราจะคัดกรองผู้ซื้อที่มีศักยภาพก่อน ถึงจะมาทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อลดค่าเสียโอกาสของผู้ขายครับ ทั้งนี้ ก็ต้องพิจารณาสถานการณ์การขายของแต่ละเคสอีกทีนึง
-
-
สัญญาจะซื้อจะขายมีอายุยาวนานแค่ไหน?
-
อายุของสัญญาจะขึ้นอยู่กับ “กำหนดวันที่นัดโอน” ที่ระบุไว้ในสัญญาครับ หากเลยกำหนดแล้วยังไม่มีการโอน คู่สัญญาต้องมาตกลงทำบันทึกแนบท้ายเพื่อขยายเวลาออกไป
-
-
ทำสัญญาเองโดยไม่ผ่านนายหน้าได้ไหม?
-
ทำได้ครับ แต่ต้องระวังเรื่องข้อกฎหมายและรายละเอียดค่าภาษีที่ซับซ้อน การมีมืออาชีพช่วยดูแลจะช่วยอุดรอยรั่วที่อาจนำไปสู่การฟ้องร้องในภายหลังได้มากกว่า
-
ให้เรื่องเอกสารสัญญาที่แสนยุ่งยาก เป็นหน้าที่ของที่ปรึกษามืออาชีพดูแลคุณ
“ฝากขายบ้านกับเราแล้วออกไปใช้ชีวิตซะ” ติดต่อ Line OA: @fastflow
อ่านบทความน่ารู้เพิ่มเติม ที่นี่