เจ้าของบ้านหลายท่านมักมีความกังวลใจว่า หากบ้านที่ถือครองอยู่ยังผ่อนไม่หมด หรือยังติดภาระจำนองกับธนาคาร จะสามารถประกาศขายได้หรือไม่? คำตอบคือ “ขายได้แน่นอนครับ” และเป็นเรื่องปกติมากในวงการอสังหาริมทรัพย์ เพียงแต่ต้องมีขั้นตอนการประสานงานที่ชัดเจนระหว่างผู้ขาย ผู้ซื้อ และสถาบันการเงิน เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่น วันนี้ Fast Flow Property จะพาคุณไปดู 4 ขั้นตอนสำคัญในการจัดการเรื่องนี้ครับ

1. การประสานงานแจ้งไถ่ถอนล่วงหน้า

เมื่อคุณตกลงปลงใจที่จะขายบ้านและมีผู้ซื้อที่พร้อมแล้ว ขั้นตอนแรกคือการติดต่อธนาคารเจ้าของยอดหนี้เพื่อ “แจ้งขอไถ่ถอนจำนอง” และกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ล่วงหน้า โดยปกติธนาคารจะใช้เวลาดำเนินการประมาณ 15-30 วันทำการ ดังนั้นการวางแผนเรื่องวันที่ต้องสอดคล้องกับความพร้อมของผู้ซื้อด้วยครับ

2. ตรวจสอบยอดหนี้คงเหลือจนถึงวันโอน

ธนาคารจะทำการสรุปยอดหนี้ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นเงินต้น ดอกเบี้ยค้างชำระ หรือค่าธรรมเนียมต่างๆ โดยคำนวณยอดสรุป “ณ วันที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์จริง” เท่านั้น เพื่อให้คุณทราบตัวเลขที่แน่นอนว่าหลังจากหักหนี้แล้ว จะเหลือเงินสุทธิเท่าไหร่ หรือต้องเตรียมเงินมาปิดยอดเพิ่มเติมหรือไม่ ซึ่งจุดนี้ที่ปรึกษาการขายจะช่วยคุณคำนวณเบื้องต้นเพื่อไม่ให้เกิดการผิดพลาดครับ

3. การเตรียมแคชเชียร์เช็คแยกยอดให้ชัดเจน

ในวันโอนกรรมสิทธิ์ เราจะแนะนำให้ผู้ซื้อเตรียมแคชเชียร์เช็คแยกออกเป็น 2 ส่วนหลักๆ ส่วนแรกคือสั่งจ่ายให้กับธนาคารเจ้าหนี้ตามยอดไถ่ถอนที่แจ้งไว้ และส่วนที่เหลือจึงเป็นแคชเชียร์เช็คในชื่อของผู้ขาย วิธีนี้ช่วยสร้างความมั่นใจให้กับทุกฝ่ายว่ายอดหนี้จะถูกชำระคืนครบถ้วน และผู้ขายได้รับเงินส่วนต่างตามจริงทันที

4. การไถ่ถอนและโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน

ขั้นตอนสุดท้ายคือวันนัดหมายที่สำนักงานที่ดิน โดยเจ้าหน้าที่ธนาคารจะนำโฉนดตัวจริงมามอบให้ เพื่อทำการไถ่ถอนจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อไปพร้อมๆ กันในคราวเดียว เมื่อการแลกเปลี่ยนแคชเชียร์เช็คกับโฉนดเสร็จสิ้น กระบวนการทุกอย่างก็เป็นอันเสร็จสมบูรณ์ บ้านของคุณก็จะเปลี่ยนมือโดยไม่มีภาระค้างคาครับ

การขายบ้านติดจำนองอาจฟังดูซับซ้อน แต่ถ้ามีที่ปรึกษาที่เข้าใจขั้นตอนและช่วยประสานงานกับธนาคารให้ กระบวนการทั้งหมดจะกลายเป็นเรื่องง่ายและปลอดภัยสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายครับ

---

FAQ: คำถามที่พบบ่อยเรื่องการขายบ้านติดจำนอง

• ผ่อนบ้านยังไม่ครบ 3 ปี ขายได้ไหม?

  • ขายได้ครับ แต่ต้องตรวจสอบสัญญาเงินกู้ว่ามีค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนก่อนกำหนด (Prepayment Fee) หรือไม่ ซึ่งโดยปกติจะอยู่ที่ประมาณ 3% ของยอดเงินต้นคงเหลือ

• ถ้าขายบ้านได้ราคาต่ำกว่ายอดหนี้ที่ติดธนาคารต้องทำอย่างไร?

  • ในกรณีนี้ ผู้ขายต้องเตรียมเงินส่วนต่างมาสมทบเพื่อปิดยอดหนี้กับธนาคารในวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้สามารถไถ่ถอนโฉนดออกมาโอนให้ผู้ซื้อได้

• ใช้เวลานานไหมกว่าจะโอนได้?

  • โดยเฉลี่ยจะใช้เวลาประสานงานกับธนาคารประมาณ 2-4 สัปดาห์ ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละสถาบันการเงินครับ

อยากขายบ้านแต่ยังกังวลเรื่องยอดหนี้ธนาคาร? ให้เราดูแลจัดการงานเอกสารและประสานงานธนาคารแทนคุณ “ฝากขายบ้านกับเราแล้วออกไปใช้ชีวิตซะ” ติดต่อ Line OA: @fastflow

อ่านบทความน่ารู้เพิ่มเติม ที่นี่